Ve vlastním bytě nebo domě bydlí tři ze čtyř Čechů. V tradičním pojetí je vlastní nemovitost zároveň symbolem stability a životního úspěchu. Oproti tomu se s nájemním bydlením, v němž žijí nejčastěji mladí lidé do třicítky, pojí řada předsudků. Je ale nájemní bydlení skutečně takovým strašákem, za jaký ho vydává generace našich prarodičů, realitní makléři a investiční guruové?
Snad každý, kdo žije v nájmu, někdy slyšel, že jen zbytečně vyhazuje peníze z okna. Představa, že se vlastní bydlení zkrátka více vyplatí, se však při bližším pohledu na realitu trhu s nemovitostmi ukazuje jako značně zjednodušená a zavádějící.
Nájemní bydlení může být plnohodnotnou alternativou k tomu vlastnickému za předpokladu, že poskytuje stabilitu a možnost dlouhodobě plánovat budoucnost. Zaručují to například dlouhodobé nájemní vztahy a efektivní regulace cen růstu nájemného.
Nákup průměrného bytu o velikosti sedmdesáti metrů čtverečních totiž v Česku vyjde na více jak třináct průměrných ročních platů. Nejhůře je na tom přitom obyvatelstvo Prahy a Jihomoravského kraje, které za metr čtvereční zaplatí přes sto tisíc korun.
Dávno už totiž neplatí, že by naše platy dokázaly držet tempo s komerčními cenami bydlení a hypoték. Tyto nůžky se navíc rozevírají tempem, z něhož se běžnému českému zaměstnanci, jemuž na účtu přistane každý měsíc zhruba čtyřicet tisíc korun, zatočí hlava.
Rozhoduje majetek, ne příjmy
Nepříznivé statistiky nechávají chladnými snad jen ty, kteří ke svému bydlení přišli prostřednictvím takzvaného mezigeneračního transferu. Ve vlastním bydlí v Česku především ti, kdo nemovitost zdědí nebo mohou počítat s finanční injekcí či významnou materiální pomocí od rodičů. Jen méně než třetina českých mileniálů dosáhne na vlastní bydlení bez přispění rodiny.
„Člověk, který má možnost využít dědictví nebo pomoc rodičů, má výrazně lepší výchozí pozici k dosažení vlastního bydlení. Mezigenerační transfer tak zároveň pomáhá udržovat iluzi, že vlastnické bydlení je běžným a žádoucím standardem, i když pro část mladší generace je bez rodinného majetku stále obtížněji dosažitelné,“ upozorňuje socioložka a členka Iniciativy nájemníků a nájemnic Barbora Jelínková, která se dlouhodobě zabývá krizí bydlení.
Fenomén dědění nemovitostí z generace na generaci zároveň ukazuje, že nerovnosti v bydlení jsou v rostoucí míře efektem nikoliv příjmových, ale majetkových rozdílů. Vezměme si například člověka, který žije v Praze a vydělává minimální hrubou důstojnou mzdu, která pro loňský rok činila necelých sedmapadesát tisíc korun. Takový člověk může získat hypotéku určenou například pro substandardní bydlení ve sklepě nebo bytovou jednotku před rekonstrukcí. Pokud však nemá významné úspory či jiný majetek, na hypotéku na běžný byt už často nedosáhne.
V pasti očekávání
Přestože je vlastní bydlení nejen pro dnešní mladé dospělé stále mlhavějším snem, společenský tlak zůstává neúprosný. Nemovitost je v našem vnímání totiž stále úzce spojená se společenskou prestiží. Snaha držet krok se statusem quo spolu se zvnitřněnými představami o tom, co znamená úspěch, jsou však v přímém rozporu s realitou krize bydlení. Nelze se proto divit, že ti, kdo nemají šanci opatřit si vlastní bydlení, prožívají pocity úzkosti a vykořenění, jak ostatně ukazují i výzkumy z pera předních českých sociologů.
Nájemní bydlení má přitom paradoxně řadu vlastností, které mohou být logickou odpovědí na výzvy dnešní doby. Nejenže skýtá větší flexibilitu v případě nutnosti stěhování, ale zároveň umožňuje investovat peníze, které by jinak padly na hypotéku či koupi nemovitosti, například do vzdělání, profesního rozvoje nebo dlouhodobého finančního zajištění. To všechno jsou priority, které jsou přinejmenším pro část dnešní mladé generace důležitější než mít své peníze natrvalo uložené v cihlách.
Byty zdražují, regulace vázne
Nájemní bydlení může být plnohodnotnou alternativou k tomu vlastnickému za předpokladu, že poskytuje stabilitu a možnost dlouhodobě plánovat budoucnost. Zaručují to například dlouhodobé nájemní vztahy a efektivní regulace cen růstu nájemného. O těch si však české nájemnictvo zatím může nechat jen zdát. Ačkoliv by většina nájemců a nájemkyň preferovala smlouvu na dobu neurčitou, ve skutečnosti ji má méně než polovina z nich, většinu přitom tvoří lidé nad pětačtyřicet let, kteří ji dostali ještě před revolucí.
Jsou to přitom právě nájemní smlouvy na dobu neurčitou, které nájemnictvu poskytují vyšší míru zákonné ochrany. Pronajímatel je na jejich základě povinen udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, nemůže do něj volně vstupovat, ani dát výpověď bez řádného zákonného důvodu. Nájemní smlouva se automaticky neukončuje ani v případě, kdy pronajímatel nemovitost prodá nebo převede na nového vlastníka.
Krátkodobé smlouvy na dobu určitou však pronajímatelé využívají také proto, že je díky nim snazší zvyšovat ceny nájemného. Zatímco u smluv na dobu neurčitou nesmí celkové navýšení přesáhnout hranici dvaceti procent za poslední tři roky, ani překročit obvyklou výši nájemného v dané lokalitě, u krátkodobých smluv podobná garance neexistuje. Pronajímatel tak může cenu nájemného libovolně upravovat při podpisu každé nové smlouvy.
Tahle skutečnost se odráží v reálných cenách nájemného, které v posledních letech exponenciálně rostou – ve druhém čtvrtletí letošního roku se vyšplhaly v průměru na 343 korun za metr čtvereční. V kombinaci se závratnými cenami nemovitostí tato čísla vysvětlují, proč jsou náklady na bydlení v Česku jedny z nejvyšších v Evropě. Zároveň neustále přibývá domácností, jejichž výdaje na bydlení překračují hranici 40 procent celkových příjmů, aktuálně jde o každou desátou z nich.
Krize nájemního bydlení v Česku má komplexní původ, pro její řešení je proto kromě omezení krátkodobých smluv a efektivnější regulace zvyšování nájemného potřeba zohlednit i další faktory. „Rozšiřování obecního bytového fondu, podpora alternativních způsobů vlastnění a progresivní zdanění investičních bytů – to jsou nástroje, které mohou nastartovat změnu, již jako společnost tolik potřebujeme,“ líčí členka Iniciativy nájemníků a nájemnic Oleksandra Polívka.
Agentury, mazlíčci a kauce
Mezi další problémy, na které české nájemnictvo naráží, patří také obcházení existujících zákonů ze strany pronajímatelů. Jde mimo jiné o uzavírání podnájemních smluv prostřednictvím správcovských agentur. Postavení podnájemníků je přitom ještě výrazně slabší, než je tomu v případě nájemníků. Může tak dojít například k nucenému a náhlému vystěhování, když spolu s nájemní smlouvou agentury automaticky skončí i podnájemní smlouva člověka, který v bytě skutečně bydlí.
Neméně častý je i zákaz zvířat či dětí v bytě. Pronajímatel si ho nemůže ze zákona vynutit, stejně jako nemůže zabránit kouření v bytě a nahlášení trvalého pobytu. Ačkoliv se jedná o diskriminaci, v praxi je běžné, že vlastník bytu majiteli domácího mazlíčka nebo rodiči s dítětem byt jednoduše nepronajme nebo neprodlouží smlouvu.
Nečekané komplikace mohou nastat také při ukončování nájemní smlouvy, kdy majitel odmítne vrácení kauce. Ta má primárně sloužit k uhrazení nákladů vzniklých závažným poškozením bytu a jeho vybavení, nebo v případě, kdy dojde k nezaplacení nájmu. Zašlá malba, ošoupané koberce či povrchové opotřebení spotřebičů, které vznikají běžným užíváním, však rozhodně nejsou relevantními argumenty pro nevyplacení kauce a je možné se proti nim ohradit. Iniciativa nájemníků a nájemnic nabízí na svých internetových stránkách návod, jak v takových případech postupovat. Její členové navíc nájemnictvu, které se ocitne v podobné situaci, poskytují podporu i osobní doprovod na jednání s majiteli bytů.
Řešení? Regulace a participace
Že státem řízená regulace ve spojení s mapováním potřeb nájemnictva a jejich participativním zapojením do rozhodovacích procesů funguje, je zřejmé už při zběžném pohledu na bytovou politiku jiných evropských zemí. Ačkoliv v Česku volí nájemní bydlení jen zhruba čtvrtina obyvatelstva, ve Švýcarsku a Německu jde o nadpoloviční většinu. Jedná se přitom o země, které se v žebříčcích kvality života pravidelně objevují v první desítce.
Základními pilíři přístupu jiných evropských států s propracovanější legislativou nájemního bydlení bývají obvykle povinné standardy pronajímaných bytů, stabilní nájemní smlouvy a zastropování nájemného. V Dánsku, Německu, Nizozemsku a Švédsku jsou běžné smlouvy na dobu neurčitou, krátkodobé smlouvy se uzavírají pouze v odůvodněných případech. Ve Švédsku a Itálii se zvyšování nájmu řídí výsledky kolektivního vyjednávání mezi odbory nájemníků a majitelů. Rakouské ministerstvo spravedlnosti vydává dle ukazatelů inflace každé dva roky referenční hodnoty regulující růst nájmů. Rovněž ve Francii v oblastech s napjatým bytovým trhem lze nájem zvyšovat pouze podle oficiálních indexů.
Zároveň však platí, že i nájemnictvo v těchto evropských zemích se potýká s rostoucími cenami nájmů a tlakem velkých institucionálních pronajímatelů, jak upozorňuje členka Iniciativy nájemníků a nájemnic Polívka. Přesto mohou být zdejší opatření na ochranu nájemnických práv – zákazy řetězení krátkodobých smluv, monopolizace nájemního trhu ze strany města a regulace nájemného – inspirací pro utváření spravedlivější bytové politiky v Česku.
Nájemnictva bude přibývat
Jak uvádí socioložka Jelínková, vlastnictví není v Česku pouze otázkou sociálního postavení, ale také praktickým způsobem, jak si zajistit dlouhodobé bydlení a ochránit sebe i svou rodinu před nejistotou: „Představa, že vlastní bydlení znázorňuje stabilitu a životní úspěch, je sice do určité míry kulturně a statusově podmíněná, ale zároveň vychází z faktického stavu současného trhu. Nájemní bydlení v našich podmínkách prostě nejisté je, zatímco vlastnictví je dlouhodobě podporováno prostřednictvím hypoték a státních politik.“
Zhruba čtvrtina české populace, která nyní žije v nájmu (a dá se předpokládat, že v souladu s dosavadními trendy bude toto číslo i nadále růst), si zaslouží důstojné životní podmínky. Domov je často jediným bezpečným útočištěm v okolním nepředvídatelném světě a zároveň místem, které nám umožňuje rozvíjet svou autonomii a kontrolu nad vlastním životem. V nejistém nájmu, který je zároveň pro stále větší část společnosti jediným možným východiskem, však nic takového neexistuje.
Pokud nebudou komerčním pronajímatelům nastaveny pevné mantinely ze strany státu a občanské společnosti, krize bydlení se bude i nadále prohlubovat. Aby mohlo být nájemní bydlení skutečně stabilní, poskytovat jistotu a možnost dlouhodobě plánovat budoucnost, musí pro to vzniknout vhodné legislativní podmínky, na jejichž utváření by se měli podílet sami nájemníci a nájemnice.
Autorka je novinářka.
Tento článek mohl vzniknout jen díky podpoře čtenářů
Podpořte nás