V Berlíně posilují práva nájemníků. Ukončení nájmu majitelem je opět složitější

V Berlíně, konkrétně u zemského soudu místně odpovědného za oblíbené centrální čtvrti Kreuzberg a Lichtenberg, padl rozsudek, který do budoucna dál posílí už tak rozsáhlá práva tamních nájemníků – otevírá totiž cestu k ještě velkorysejšímu odškodnění těch z nich, kteří byli z nájmu vyhozeni s nepravdivou záminkou pronajímatelů, že byt potřebují pro sebe nebo svou rodinu.

Právní rámec pro nájemní bydlení v německém hlavním městě (obdobná pravidla ale platí všude v Německu) má dva základní pilíře. Prvním je jistota pronájmů – smlouvu na dobu určitou je možné uzavřít pouze v zákonem stanovených důvodech, kterými jsou buď potřeba užívat byt následně sám, nebo budovu zásadním způsobem rekonstruovat. Podobně ukončení pronájmu na dobu neurčitou je kromě přesně stanovených provinění na straně nájemce možné jenom v situaci, kdy pronajímatel plánuje byt využívat sám (potažmo jeho blízcí rodinní příslušníci) či opravovat. I rekonstrukcím jsou však vytyčené striktní hranice – některé části Berlína jsou vyhlášené oblastmi s tzv. Millieuschutz, tedy ochranou skladby obyvatelstva před gentrifikací. Tam se všechny rekonstrukce musí úředně schvalovat, aby následná možnost navýšit díky větší atraktivitě zrekonstruovaných bytů nájmy neohrozila sociální mix místních obyvatel. Při prodeji bytů v takových lokalitách má nadto město předkupní právo.

Druhým pilířem je pak regulace výše nájmů – ty se nesmějí v průběhu tří let zvýšit o víc než 15 procent a zároveň ne nad úroveň, která je v daném místě obvyklá. Jak je popsáno výše, z tohoto pravidla se v Berlíně nejde vyvázat řetězením smluv na dobu určitou. Výjimka existuje pouze pro byty po rekonstrukci, ale i pro takové případy je výše mimořádného navýšení nájmů pevně stanovená.

Mimo to už existuje možnost zažalovat pronajímatele při podezření, že udání důvodu vlastního užívání nebo nastěhování rodinného příslušníka byla jen záminka k ukončení nájmu ve snaze pronajmout byt někomu jinému dráž. V případě úspěchu žaloby pak nájemníkům náleží odškodnění. Jeho výše se dosud stanovovala jako rozdíl mezi původním a novým, vyšším nájemným. Tento rozdíl museli pronajímatelé vystěhovaným platit až tři a půl roku.

Nový rozsudek ovšem stanoví, že vyhozeným nájemníkům přísluší celý zisk, který pronajímatel má z nově dráže pronajímaného bytu. Letos jde už o třetí rozsudek ve prospěch berlínských nájemníků (předcházelo mu rozhodnutí, že k blízkým rodinným příslušníkům, kvůli nimž lze někoho vystěhovat, se už neřadí bratranci a sestřenice, a také vítězství nájemkyně, jejíž výpověď z nájmu sice byla právně v pořádku, ona ale nesehnala náhradu, kterou by si mohla dovolit, a tak ji pronajímateli nebylo dovoleno z bytu z důvodu mimořádné sociální nouze vyhodit).

Aktuální soudní rozhodnutí je považováno za významnou výhru berlínských nájemníků, která by mohla pronajímatele odradit od používání záminky vlastního využívání bytu. Odhady říkají, že podezřelých výpovědí z nájmu může v Berlíně být za jeden rok až kolem deseti tisíc. Rozsudek nyní bude žít vlastním životem. Přinejmenším v Lichtenbergu a Kreuzbergu se na něj odteď mohou nájemníci při žalobách vůči pronajímatelům odvolávat a uvidí se, zda se k tomuto výkladu připojí i komory berlínského zemského soudu odpovědné za další berlínské čtvrti.

Spolky hájící v německém hlavním městě práva nájemníků budou usilovat o to, aby celá věc nezůstala na úrovni soudních precedentů, ale co nejdříve se propsala přímo do příslušných zákonů.